Mit Ablauf dieses Jahres sollten Erwerber so genannter Schrottimmobilien unbedingt die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beachten. Wenn der Anleger bereits im Jahr 2011 Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von „den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners“ im Sinne des § 199 Abs.1 Nr. 2 BGB hatte, muss spätestens am 31.12.2014 gehandelt werden.
Einige Gerichte unterstellten eine solche Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis teilweise bereits dann, wenn die finanzierte Immobilienkapitalanlage wirtschaftlich in Schieflage geraten ist, beispielsweise Mieteinnahmen zurückgegangen sind. Auch wenn diese Auffassung rechtlich schwer haltbar ist, kann es bereits aus diesem Grund erforderlich sein, geeignete Maßnahmen zur Hemmung der Verjährung kurzfristig einzuleiten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die im Prozess verfolgten Ansprüche des Anlegers ohne Sachprüfung abgelehnt werden.
Bei sämtlichen seit dem Jahr 2004 abgeschlossenen finanzierten Immobilienkapitalanlagen, bei welchen insbesondere die ehemalige GMAC-RFC Bank GmbH, die jetzt unter Paratus AMC GmbH firmiert, in Erscheinung getreten ist, lauert jedoch eine weitere, oft vergessene Gefahr. Hier kann bereits Anfang nächsten Jahres die absolute zehnjährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB eingreifen.
Danach verjähren Ansprüche völlig unabhängig von einer Kenntnis des Anlegers in zehn Jahren von ihrer Entstehung an. Die Frist wird auf den Tag genau ermittelt. Wenn sich ein Anleger also beispielsweise im Juli 2004 an einer finanzierten Kapitalanlage beteiligt hat, tritt die Verjährung der Ansprüche bereits im Juli 2014 exakt an dem Tag ein, als die jeweiligen Ansprüche aufgrund einer Aufklärungspflichtverletzung oder einem Beratungsverschulden der finanzierenden Bank entstanden sind. Nach diesen Zeitpunkten können Ansprüche nicht mehr aktiv geltend gemacht werden.
Gerade Anleger, die seit Anfang 2004 investiert haben, sollten daher frühzeitig in ihrem Einzelfall das Bestehen möglicher Haftungsgrundlagen prüfen lassen, um Ansprüche fristwahrend vor der Verjährung zu schützen.
Betroffenen kann selbst bei verjährten Schadensersatzansprüchen häufig noch geholfen werden. Insbesondere können gegen die teils existenzgefährdenden Finanzierungen Schritte eingeleitet werden. Das Wichtigste hierbei ist, keinesfalls das Darlehen bei der ursprünglich finanzierenden Bank vollständig zurückzuzahlen.
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