Bereits Anfang 2009 hatte sich der Deutsche Bundestag mit so genannten Schrottimmobilienfällen zu beschäftigen. Konkret ging es um die zahlreichen Geschäfte der ehemaligen GMAC-RFC Bank GmbH, die nach Rückgabe ihrer Banklizenz zunächst unter „GMAC-RFC Servicing GmbH“ und aktuell unter „Paratus AMC GmbH“ firmiert.
Im Rahmen einer Kleinen Anfrage wurde die Bundesregierung um eine Bewertung der Presseberichte ersucht, dass „die Finanzierungen scheinbar systematisch über eine Vertriebsstruktur auch dazu genutzt wurden, Immobilien minderer Qualität in den neuen Bundesländern als Altersvorsorge an Bürgerinnen und Bürger zu verkaufen“ (vgl. BT-Drucks. 16/11713 vom 22.01.2009, S. 2).
In der BT-Drucks. 17/8516 vom 30.01.2012 wurde zunächst erneut zu Recht festgestellt, dass in den Schrottimmobilienfällen aus der Geldanlage oftmals ein lebenslanges Verschuldungsproblem wird. Dies bestätigt die Praxis. Zahlreiche durch Hoffmann & Partner Rechtsanwälte betreute Mandanten stecken häufig in ernsten wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Das Hauptproblem dieser „Steuersparmodelle“ ist die Schere zwischen tatsächlichem Verkehrswert der Immobilien und Darlehenssumme, die existenzgefährdende Dimensionen annehmen. Noch offene Darlehensforderungen in Höhe des zwei- bis dreifachen des tatsächlichen Wertes der Immobilie sind hierbei keine Seltenheit.
Zahlreiche Abgeordnete hielten den Verbraucherschutz daher für unzureichend und forderten von der Bundesregierung zusätzliche Präventionsmaßnahmen, um der nach wie vor existierenden Schrottimmobilienproblematik wirksam zu begegnen. Die Bundesregierung hielt in ihrer Antwort die bereits existierenden gesetzlichen Regelungen jedoch im Ergebnis für ausreichend und sah sich demgemäß einiger Kritik ausgesetzt.
Diese Kritik ist in gewissen Teilen sicherlich berechtigt. Gleichwohl hat der Gesetzgeber in der Tat mit den durch das OLG-Vertretungsänderungsgesetz vom 23.07.2002 getroffenen Korrekturen des Verbraucherschutzrechts für die Fälle der gescheiterten finanzierten Immobilienkapitalanlage die Rechtsstellung des Anlegers verbessert. Dies gilt insbesondere unter dem Gesichtspunkt des so genannten „verbundenen Geschäfts“.
Diese Rechtfigur ermöglicht es dem Anleger, sämtliche Störungen aus dem Kaufvertragsverhältnis auch im Darlehensvertragsverhältnis mit der finanzierenden Bank geltend zu machen. Genau hierum geht es ja in den Schrottimmobilienfällen. Die Immobilien waren typischerweise überteuert, mit der Folge, dass der Immobilienkaufvertrag sittenwidrig und damit nichtig sein kann. Zudem waren oftmals die über die Anlage gemachten Angaben, insbesondere zu den Mieteinnahmen und Steuervorteilen, falsch.
Nach altem Recht war die Verbundvorschrift des § 9 VerbrKrG jedoch wegen § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof musste sich mit den Grundsätzen des so genannten „institutionalisierten Zusammenwirkens“ behelfen. Diese Beweiserleichterung bringt auch in Altfällen bei richtigem Verständnis dieser Rechtsprechung oft sachgerechte Ergebnisse für den Anleger.
Im neuen Recht finden die Regelungen über das verbundene Geschäft nunmehr Anwendung. Auch wenn die Neureglung des § 358 Abs. 3 S. 3 BGB hohe Anforderungen stellt, muss bei sachgerechter Auslegung dieser Vorschrift in vielen “Schrottimmobilienneufällen“ jetzt eine wirtschaftliche Einheit angenommen werden.
Danach kann der Anleger zum einen im Wege des so genannten „Einwendungsdurchgriffs“ die Rückzahlung des Darlehens verweigern. Hiermit ist einer Vielzahl von Betroffenen bereits sehr geholfen, da die Schuldenlast bei der Bank typischerweise das schwerwiegendste Problem ist. In den „krassen“ Fällen der Nichtigkeit und der arglistigen Täuschung kann der Anleger zudem die gezahlten Raten von der finanzierenden Bank zurückverlangen.
Fazit: Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für eine sachgerechte Behandlung der „Schrottimmobilienfälle“ sind also in der Tat geschaffen. Es liegt jetzt an der Rechtsprechung die Neuregelung entsprechend anzuwenden, um auf diese Weise der durch den Gesetzgeber bezweckten Stärkung des Verbraucherschutzes in dem gebotenen Maße Rechnung zu tragen.
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